«Подводные камни» при заключении договора аренды помещения

Аренда помещения (недвижимого имущества) - это сделка, предметом которой является недвижимое имущество, которое предоставляется арендодателем арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606 ГК РФ).

Существенными условиями договора аренды являются :

• объект договора (п.3 ст.606 ГК РФ)
• срок предоставления имущества в аренду (в противном случае согласно п.2 ст.610 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок)
• размер арендной платы (п.1 ст.654 ГК РФ)

Договор аренды, как любая сделка, хотя бы одной из сторон которой является юридическое лицо, должна быть заключена в простой письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ). Договор аренды, заключенный более чем на один год (и все изменения к этому договору), согласно п.2 ст.651 и п.1 ст.165 Гражданского кодекса РФ, требует государственной регистрации и без неё признается незаключенным. Это означает, что в случае возникновения спора между сторонами по сделке права арендатора по договору аренды в части получения прав пользования и владения имуществом не защищаются, так же как и права арендодателя на получение вознаграждения.

С точки зрения налогового учета отсутствие регистрации договора может иметь серьезные последствия для арендатора. Налоговики против принятия расходов по незарегистрированному долгосрочному договору аренды для расчета налога на прибыль и решать этот вопрос придется в суде. Отрадно то, что суды в большей части поддерживают налогоплательщика. Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.09.2006 №Ф03-А73/06-2/3152 говорится, что «...нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством. Если налоговая норма не обуславливает применение содержащегося в ней правила соблюдения норм гражданского законодательства, это правило должно применяться вне зависимости от того, соблюдены нормы гражданского законодательства или нет. Поскольку учитываются затраты при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения вне зависимости от оснований и правомерности такого пользования». (см.так же постановления ФАС Московского округа от 25.02.2005 № КА-А41/850-05 и ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2007 № А05-12472/2006-1) Этим же аргументом можно руководствоваться и в отношении учета расходов при УСН.

Основным аргументом для принятия расходов является то, что данное помещение фактически используется для деятельности, направленной на получение дохода и оформлено документально в соответствии с законодательством РФ.

Аренда жилого помещения

 В договоре аренды объектом может стать  помещения из жилого фонда, а использование жилых помещений для производственных целей (п. п. 1, 2 ст. 17, ст. ст. 22, 23 Жилищного кодекса РФ, п. п. 2, 3 ст. 288 Гражданского кодекса РФ) не разрешается. И налоговики, в свою очередь, так же отказываются принимать понесенные расходы на аренду для исчисления налога на прибыль, а Минфин оказывает поддержку в данном вопросе (см.Письма Минфина от 10.11.06 №03-05-01-04/310, от 14.02.08 №03-03-06/1/93). Но при условии, что данное помещение используется в целях извлечения прибыли, а расходы на его аренду документально подтверждены, возможен и благоприятный исход событий, но уже в суде. В частности в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.02.2008 №А12-10256/07-С60 сказано, что «налоговое законодательство не содержит каких-либо ограничений прав налогоплательщика по отнесению в состав расходов фактически понесенных затрат, связанных с содержанием арендованного имущества в зависимости от его статуса (жилого или нежилого помещения». (см. так же постановления ФАС Московского округа от 19.01.2007 N КА-А41/13145-06, ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 N А05-8537/2006-34).

Не зарегистрировано право собственности арендодателя.

 Если у вас заключен договор аренды на недвижимость, на которую арендодатель еще не зарегистрировал право собственности, то есть нарушение ст. 209 и 608 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которым право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (либо лицу, уполномоченному собственником). В этом случае, по мнению инспекторов, назвать расходы компании документально подтвержденными нельзя. Данная позиция подтверждается и Минфином России (см.письмо от 27.03.06 №03-03-04/1/288). Не соблюдение нормы права по регистрации собственником арендодателя скорее всего приведут вас в суд, если вы расходы по такой аренде принимали для расчета налога на прибыль. Шансы выиграть достаточно велики, т.к. из п.10 ст.264 Налогового кодекса РФ не следует, что арендная плата в расходы включается, если у арендатора есть правоустанавливающие документы. Суды поддерживают налогоплательщика, в частности в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 №Ф04-2117/2007(33186-А-27-31) сделан такой вывод, что «...при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения» (см.так же Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.06 №А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1).

Вернуться к ленте публикаций